房价备案是否能帮到购房者？

房价存案制核心内容有三点：一是，开发商有必要经过申报存案，通知主管有些方针楼盘准备卖多少钱;二是，开发商有必要通知消费者，每一套房子的报价具体是多少;三是，不是不能提价，但提价前有必要从头报备

惋惜的是，正本是为了保护消费者权益而拟定的房价存案制，现实中却并不为消费者所熟知，更不要说根据有关规则维权了

“房子多少钱一平?”

“均价在5万元/平方米摆布，每套房子报价不一样，售楼处有报价公示。但由于楼盘在做抵押，近期不能签约。”

“什么时候能康复采购?过几个月报价会不会涨?”

“何时能够采购要等通知。公示的报价是多少就卖多少，这个报价是经过存案的。不能随意涨，假如要高于存案价，还得到建委从头申报存案。”

11月6日，这么的对话出现在法治周末记者和光大·新北京(楼盘)基地的出售人员之间。

在这个位于北京市通州区的售楼处里，两张价目表在沙盘旁贴着，每张价目表的高度都在两米摆布，上面清楚地标明每套房的建筑面积、套内面积、建面单价、总价等信息。

这种报价公示的状况在本年9月底之前，并不非常多见。即便是在龙头开发商的售楼处，也鲜有清清楚楚地标出每套房报价的状况，更不用说还明确通知购房者报价不会随意涨且报价不能高于存案价的了。

“公示价又称申报价、存案价，是指开发商在请求预售许可证时向主管有些申报存案的预报价。”房产律师李松通知法治周末记者。

早在2010年国务院下发的《对于坚决遏制有些城市房价过快上涨的通知》中就明确规则，房企要严厉依照申报报价明码标价对外出售;2011年，发改委又出台《商品房出售明码标价规则》，重申要严厉依照申报报价明码标价对外出售，并规则商品房经营者应当在商品房买卖场合的夺目方位放置标价牌、价目表或许报价手册，商品房经营者不得在标价以外加价出售商品房。

尔后，上海(楼盘)等多个省市相继出台细则，一些省市明确要求假如报价需求上浮，要从头存案。

“但在此前，严厉依照有关规则履行的开发商并不多见。以往有关有些也很少到售楼处查询开发商是不是履行了明码标价准则、报价是不是高于存案价。”房产专家陈宝存通知法治周末记者。陈宝存曾在房企任高管。

本年9月今后，北京、天津(楼盘)等多地出台对于楼市调控方针，许多城市进一步明确规则，商品房实践销报报价不得高于申报报价，如需调高有必要从头申报报价存案。

10月初，上海和石家庄(楼盘)等城市还对涉嫌未经存案就私行调价的开发商立案查询。

“这让有些重视新闻的购房者知道了还有存案价这么一说。但有关规则能否真实对开发商带来束缚，还得看方针后期履行，由于开发商有太多手段来规避存案制。”一位不肯具名的房企老板宋伟(化名)通知记者。

被官方着重不被民众熟知

16市重申实践报价不得高于存案价

在9月底开始的这一轮房市调控中，不少城市在出台方针时，都“想到了”房价存案这一调控手段。

据法治周末记者不完全统计，本年9月底至今，至少有22个城市出台调控办法，

包含北京、天津、姑苏(楼盘)、郑州(楼盘)、成都、济南(楼盘)、无锡(楼盘)、合肥(楼盘)、武汉(楼盘)、南京(楼盘)、南宁、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、佛山(楼盘)、厦门(楼盘)、东莞(楼盘)、珠海(楼盘)、福州(楼盘)、惠州(楼盘)、上海、南通(楼盘)、南昌(楼盘)。

在这22个城市中，除了上海、郑州、济南、武汉、南京、南昌以外，别的16个城市的这一轮调控文件中都呈现了相似“加强产品住宅出售明码标价存案处理”的内容，“实践报价不得高于存案价”几乎是文件必备内容。

一些城市还详细规则了初次存案后几个月后不能调价，调价的起伏不能超越多少等内容。

比方，合肥市就规则，同一项目、同类房子6个月内不得上调存案报价;再次申报存案报价超越6个月的上调起伏不得超越1%。

“这么多当地监管有些细化房价存案处理，阐明此前这一准则的履行的确有疑问。”宋伟说。

“所谓的房子报价存案制核心内容有三点：一是开发商有必要经过申报存案，通知主管有些目标楼盘预备卖多少钱;二是开发商有必要通知消费者，每一套房子的报价详细是多少;三是，不是不能涨价，但涨价前有必要从头报备。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波总结道。

为何会有这么多城市近期纷纷祭出房价存案这一招?

法治周末记者企图联络前述16个城市的有些房管有些，对调控方针出台到发稿前，没有一地的监管有些予以回复。

“这是出于房价调控的需求，即是由于近期房价上涨太快。”陈宝存说，之前有限购、限贷等方针，房价存案这一方针能够归到“限价”里来，由于存案制相当于规则了存案价为最高限价。

记者也看到，佛山等地下发的调控文件的榜首句即为“为贯彻落实国家和省的房地产商场调控方针”。

楼建波通知记者，房价申报存案制并不是有关有些拍脑袋想出来的一项准则，而是有法律根据的，城市房地产处理法中早已清晰规则，国家施行房地产成交报价申报准则。

“2010年的国务院文件、2011年发改委的《产品房出售明码标价规则》以及随后各省市出台的种种方针，都是在上述法律规则的基础上，做的细化和解说。”楼建波说，这些方针规则的布景之一是，2010年房地产商场上涨较快。

宋伟的公司在一个四线城市，他清楚地记住，2010年年末，他在北京采购榜首套房的情形，其时一套二手房多个人盯着，谁先把定金打到房主卡里，房子就归谁，那时候检测的即是谁能最快从中介公司跑到最近的ATM机或银行。

至于发改委为安在2011年出台《产品房出售明码标价规则》，记者也向发改委发函，希望了解发改委出台规则的布景、是不是评价过规则施行的情况等疑问，但到发稿前，发改委并未回复。

楼建波通知记者，有关有些在近年屡次提及或重申存案制，主要有两个要素：一个是保护房地产商场次序，避免房企无序调价;另一个是保护购房者利益。

这一判断与《产品房出售明码标价规则》的榜首句话十分匹配：“为了标准产品房出报报价做法，建立和保护揭露、公平、通明的商场报价次序，保护消费者和经营者合法权益，拟定本规则。”

惋惜的是，正本是为了保护消费者权益而拟定的房价存案制，实践中却并不为消费者所熟知。在承受法治周末记者采访时，除了房地产职业从业人员，很少有人知晓开发商应当严厉依照存案价来出售这一现实，更不要说，购房者根据有关规则维权了。

“购房者以往没有快捷的查询渠道，也没有举报、投诉的认识。”房产律师蔡思斌对法治周末记者剖析道。

不过，据记者调查，由于最新一轮调控方针都提到了存案制和明码标价，不断增加的开发商在售楼处贴出了报价公示表，并且有不断增加的城市请求住建有些或物价有些在网站上公示开发商的预报价。

发改委网站11月8日发布的音讯显现，近来，发改委和住建部联合发出通知，布置从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展产品房出售明码标价专项查看，要点查办包含“在标价和公示的收费以外加价、另行收取未予标明的费用”等在内的8种做法。

好的准则坏的履行

房企躲避存案制的两种做法

“我上一年年头在北京市通州区的京贸世界城买房时，就向出售请求看报价公示表，但出售人员不给看，你问哪套房，她才通知你哪套房的报价。”宋伟说，假如是通常购房者，不知道有存案制这一现实的话，就很简单被开发商牵着鼻子走。

在承受法治周末记者采访时，谈及存案制如今施行的作用，陈宝存用了“有限”二字，房地产律师栗文华则表明“有些鸡肋”。

“通常都是在房价大涨的布景下，存案制会被监管有些着重。假如真要调控房价，需求从供需环节来处理疑问。存案制不能处理实践疑问。”栗文华说。

楼建波在答复这一疑问时则表明：“准则自身是个好的准则，但履行上面存在疑问。不能由于申报存案制作用不显着或许别的情况，就否定准则自身。试想，假如没有有关规则，监管有些想查都没有东西，购房者想维权都无所根据。”

而陈宝存之所以用“有限”二字来描述存案制的作用，是由于在他看来，国家有关有些着重存案制的大布景是房价上涨，并且请求房企履行存案制的意图之一也是为了调控房地产商场，但从实践情况来看，一方面监管有些很少去查看施行情况，另一方面房企也有许多躲避的手法。

“成果即是，开发商假如真的想私行涨价，仍是有许多方法。”陈宝存说。

陈宝存提到了开发商常用的两种躲避手法，一是“价外价”，另一种是高开低卖。

何为“价外价”?陈宝存举了个比方，假如一个楼盘存案价是30000元/平方米，开发商觉得存案备低了，又没到监管有些规则的能够调价的日子，开发商就跟客户硬加价，加到35000/平方米。

“这种情况通常呈如今房地产商场对比火的当地。开发商就硬加价，连发票都不给开，购房者爱买不买，查也查不到。”陈宝存说，这么的情况下，网签价仍是30000/平方米，政府统计的房价虽没有上涨，但房价实践上仍是上涨了。

宋伟通知记者，开发商之前的做法是，在产品房出售合同以外，再签个弥补协议，以加收装饰款的方法来加价，可是如今许多当地明令禁止经过这种方法来加价，所以就有了硬加的做法。

关于高开低卖，房产律师蔡思斌在承受法治周末记者采访时也有所提及。他通知记者，有开发商将产品房存案报价定得远高于出报价，而二者之间的价差即是开发商坐地起价的空间，这是由于此前许多当地并没有清晰的存案标准，基本是开发商请求存案价是多少即是多少。

“前几年北京市通州区有个开发商把存案价定到28000/平方米，但开盘价确是14000元/平方米。而通州其时房子的均价就在15000/平方米摆布，这些公司即是预期房价会涨，存案价报的高一些，今后好调价。”陈宝存回想道。

记者查询揭露材料发现，广东省惠州市有关有些在巡查过程中也发现，仲恺高新区会集呈现了存案报价虚高情况。比方恒裕世纪广场，房源存案报价均在17000元至20000元/平方米摆布，而项目实践最新成交价则稳定在10000元至11000元/平方米之间，购房扣头挨近五七折。

有些城市的监管有些已经留意到了“高开低卖”的情况，深圳市在近期就出台规则称，对项目申报报价显着高于周边同类在售项目报价或本项如今期成交报价或周边同类二手房报价的，商场监管和计划国土有些暂不处理报价存案、暂不核发预售许可证或暂不处理现房出售存案。

合肥、佛山等地也有相似规则，“高开低卖”的景象随之得到操控，开发商也不再能随意把报价调到自己想要的水平。

“以往即便真的是有私行涨价的情况，也很少有监管有些去查去管。房企通常都和监管有些很熟，查啥啊?”陈宝存说。

至于将来，存案制能否被开发商严厉遵守，楼建波说，要处理履行环节的疑问，能够加大查的力度。

“过往对开发商的处分力度也很小。”房产律师王玉臣弥补道。

可维权作用难期

请求吊销或改变合同不易

如楼建波所说，拟定和细化产品房存案制的初衷之一，是保护消费者权益。假如消费者在购房时发现开发商以高于存案价的报价在出售，能够怎么维权?

“假如购房者没有签订合同，则对比简单，能够直接向建委和物价有些投诉，有关有些能够依法请求开发商整改。”楼建波说。

比方，深圳市就清晰规则，对超出存案报价、私行涨价且不承受主管有些报价辅导的开发公司，当即停止网签并责令公司整改。

假如购房者在签订了合同以后，发现合同价高于存案价，能否请求开发商吊销合同或改变合同以存案价出售，并从头签合同?

关于这一疑问，记者采访的多名律师存在必定不合。

蔡思斌律师以为，开发商的报价高于存案价归于报价诈骗，报价法规则，消费者关于因经营者为报价违法做法致使消费者或别的经营者多付价款的，消费者可向经营者请求退还多付有些，所以购房者能够请求改变合同关于报价的条款，请求以存案价采购房子。

但栗文华律师以为，在司法实践中，这一疑问尚存争议，他个人以为，假如购房者申述开发商，请求吊销或改变合同，很也许会被驳回。

栗文华从前代理过一个案子，委托人是靖江市的一位购房者，购房者采购了碧桂园的楼盘后发现，开发商在宣传时以“按揭原价”“惠后价”的标价方法公示产品房出报报价，但按揭原价高于存案价，而惠后价是低于存案价的。

这位业主以诈骗为由请求开发商补偿损失，但该诉求被法院驳回。

记者经过裁判文书网查询发现，稀有十人因相同的疑问申述靖江碧桂园公司，除了请求开发商补偿外，有的业主的诉求是吊销合同，但这类诉求相同被逐个驳回。

整理这些判决书能够看到，法院的理由基本是：报价并非仅有或直接影响原告决议是不是采购的关键性要素，原告也并未举证证实因靖江碧桂园公司未公示“存案价”而致使其关于开发商资质、房源质量、地理位置、日子配套等决议成交价的许多要素均产生错误认识，并根据错误认识直接作出关于成交价的非实在意思表明。靖江碧桂园公司即便存在报价诈骗，该诈骗做法也并不致使两边间根据实在意思表明缔结的产品房买卖合同吊销或改变，相同原告以诈骗为由请求靖江碧桂园公司补偿损失，无法律根据。

“并且，即便是开发商终究的报价高于存案价，由于影响购房合同缔结的要素有许多，购房者也有必要举证，假如开发商告知了你存案价较低，你就不买了，即得证实报价是影响合同签订的决议和关键要素。”栗文华说。

若已签合同的购房者投诉到建委或物价有些，监管有些能否请求开发商以存案价重签合同呢?

“监管有些能够提请求，但这种请求没有强制性的效能，开发商能够不履行，由于合同的改变是两边当事人洽谈决议的。”房地产律师王玉臣通知记者，可是还有一种迂回处理的方法。

王玉臣所提到的迂回处理法是指，开发商假如以高于存案价出售，监管有些能够进行行政处分，处分有轻有重，假如从重处分，能够不给予网签，或关于开发商将来的调价请求不进行存案，或许关于同一个开发商在同一城市的别的项目有所约束，经过这些方法迂回地迫使开发商和业主商洽，修正合同，将报价降低到存案价。

栗文华律师和李松律师也持这一观念。

“维权成果很也许达不到购房者的预期。”李松说。

栗文华据此剖析，监管有些要怎么对违反存案规则的开发商进行处分，是有弹性的，能够重罚，也能够轻罚，重罚也许呈如今很多购房者频繁维权的情况下，而这一弹性空间的存在，则也许会滋生腐败。

“能够弹性处分也就意味着，对开发商终究的处分成果也许是仅仅罚款罢了，而一套房涨价以后的利润则通常远高于罚金。”栗文华说，这也是他以为存案制有些鸡肋的要素，由于企图经过存案制约束开发商随意涨价的作用也许不会很抱负，并且购房者维权的成果也没有定数。