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购房如果不是为了居住需要而是追求投资暴利,楼市就将进入“非理性繁荣”的阶段,从而在某一个时点激发“断崖式暴跌”。历史一再重演,人性不可理喻!
2016年度最精彩的阛阓大戏莫过于万科“宫斗”,全场最惊艳的角色既非王石,亦非宝能或华润,而是半路杀出的恒大地产。恒大入局万科的时效,可用江湖中一字点赞:俊!
房地产市场巅峰时刻到来!
万科之战,王石参加几乎已成定局。万科团队群龙无首,团队优势一定弱化,此时若由恒大团队重组万科,局中人似乎都可以或许接管,因此坊间流传的各种版本中,呼声最高的筹划曾经是恒大联手华润或宝能接管万科。在股权之争的鼓噪中,恒大地产铺开了“世界82折”的销售攻势,一举超越万科跃居地产行业之首。
恒大曾经是行业老大了,还需要万科吗?早在2009年的金融海啸期间,恒大举债扩展,逆势成长,并经过进程香港上市化解债务危机。“恒大模式”横空出世,以高成长、高负债的“两高”利器在2009-2015年完成了37%的年均复合增长率。
远看恒大,可以或许简化为“12345”:1.未来三年或将完成累计1000亿元的净利润;2.账面现金余额目前已超过2000亿元;3.目前世界累计销售已打破3000亿元;4.尽管公司负债总额逾4000亿元;5.但原值逾2500亿元地盘储备的现值已超过5000亿元。因此,将上述“12345”放在一起,结论便是:恒大的内在价值已远超万科。
10月3日,香港恒大集团(HK.3333)关照书记了恒大地产借壳深深房回归A股的筹划:恒大地产承诺2017-2019年的净利润合计888亿元。这是一个极端守旧的承诺,重组后的恒大地产若未能完成上述利润目标,恒大集团将经过进程广州(楼盘)凯隆公司按对应比例结束股权补偿。恒大回归A股——这是恒大的巅峰时刻,也是中国房地产市场的巅峰时刻。从1980年6月邓小平提出室庐商品化开始,今年是房地产业“马拉松长跑”的决胜阶段,长期领跑的万科在“傲慢”中跌倒,而紧随其后的恒大却在此时腾空而起,飞向了比赛出发点。
恒大地产曾将公司的计谋目标定为“与万科平起平坐”,如今万科“宫斗”自毁长城,恒大地产坐收渔翁之利,坊间对付“恒大入主万科”的传闻,此时也成为恒大地产品牌的溢价成分,在火爆的楼市构成为了一种新的共识:以恒大的合法低价,买万科的品格包管。
在我眼里,恒大万科平起平坐的期间即将结束,恒大将在三个层面超越万科:今年曾经完成的是销售超越;来岁即将完成的是市值超越;后年将会完成的是品牌超越。销售+市值+品牌,这三个层面的“超越”将无可争议地使恒大地产取代万科成为行业龙头。
猖獗与理性的博弈
房地产是国民经济的支柱产业,素来都是现代市场经济的周期性隆替之源。特别是在城市化完成的经济体中,房地产价格的波动便是周期性经济危机的晴雨表,也是历次金融骚乱的导火线。
房价非理性上涨的原始驱动力是人性与泉币,即人们的致富欲和泉币的流动性,人性的贪婪与泉币的浩繁,在城市化的进程中转酿成以房地产为载体的家庭财产及其增值预期,从而激发了人性的贪婪,乃至不知恩义。
一个国家的购房需要,如果越来越高的比例不是为了居住需要而是追求投资暴利,楼市就将进入“非理性繁荣”的阶段,从而在某一个时点激发“断崖式暴跌”。历史一再重演,人性不可理喻!就在恒大超越万科走向行业巅峰的时刻,中国楼市也正走向“非理性繁荣”,酝酿着金融风暴的危险。
然则,在恒大对A股投资人的承诺中,我却看到了以恒大为代表的行业理性。恒大地产2014年预售总额为1315亿元,2015年达2013亿元,今年有望接近4000亿元,而恒大地产对未来三年承诺的经营古迹仅为年均10%。再从恒大的交楼记录看,2009年恒大的交楼金额约50亿元,2015年达到1265亿元,年均增长71%。而恒上未来三年的目标也只需10%-15%。由此判断,恒大地产的决策者已在主动加快换挡,岑寂面对中国房地产市场的高危险。
市场在猖獗,理性在回归,猖獗与理性的博弈将成为中国房地产市场的主旋律。管理
责任编辑: zhouzhihang
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