李少明：中国住宅销售面积2017年达峰值

     2014年初以来，中国楼市去杠杆开启，房地产投资减速换挡，进入个位数到十之间的白银时代增长。

                                    
　　房地产投资增速2013年反弹至高点后持续走低。2014年以来一直呈下行趋动，1-11月降至11.9%，预计全年增速在11%左史(基本与我们年初预计的10%相仿)。投资持续下行，根源为经济下行，人口红利2012年见顶，2013年来房价高位，有效购买力等的下降。直接反映是，销售不振，企业库存上升，开发资金来源下降，融资成本上市，风险增加，投资欲望下降带来开工大幅下降。14年1-11月，商品房销售面积负增长8.2%；资金来源创历史新低，仅增长0.6%；房屋新开工面积负增长9%；土地购置面积负增长14.5%。
　　截止到2014年3季度末，国内上市房企账面资金大幅流出，经营活动净现金流为-1230亿元，是3013年同期的1.5倍，开发商大幅压缩拿地、新开工支出。偿债压力显著上升，净负债率攀升至100%，可并的是扣除预收款项后的负债率为53%，较年初分仅上升1个百分点。

　　央行“930”新政及“1121”央行超预期降息等都释放了政府刺激经济不房地产的强烈信号。随着楼市刺激政策的逐步落实，销售回暖及融资环境好转，库存正在加速去       。10-12月楼市成交延续改善趋动。
　　根据当前楼市销售情况以及后续可能的政策放松，我们预计一、二，三、四线城市房价企稳回升的时间可能是，一线城市14年年底，二线城市在1-2季度之间，三四线城市在2015年中期左右。随着库存逐步下行，行业投资将逐步企稳换挡进入个位数的平稳发展时期，即白银时代。
　　2013年至2028年中国人口结极不1989年2004年相似，根据劳动年龄人口发展趋动，推测，中国住宅销售面积可能在2017年达到峰值。我们又根据对城镇化进程、人均居住面积、危旧房改造等可能带来的需求，以及现有存量情况，保守测算，未来10年，中国住房新增需求只有125亿平米。因此，我们预计，住房需求和投资在2014年回落后是新一轮房地产换挡周期的开始，2017年之后进入平稳发展阶段。
　　未来的需求主要来自除城镇化带来的刚需以及由收入提升、危旧改造等带来的改善性需求的增加。根据不同时间段年龄结极可见，35-64岁年龄人口持续在增长，到2030年达到峰值，这期间，随着人口素质提升、收入增加，改善需求将持续提高，是未来15年除城镇化外重要的住房需求支撑。
　　中国房地产业经过过去15年的大发展，需求基本仍全面紧张过渡到当前的结极性剩余。人口净流入的沿海沿江超大和特大城市的住房需求在宽松的政策及收入持续提升的背景下未来10年依然充足。它们同时也对产品的品质不断提升，未来，市场对产品的个性化及服务配套上的升级换代需求会更加突出，较好的养生养老的“居住+度假+养老”产品需求也将稳步提升，这是不35-64岁年龄人口稳步增长密切相关的。